소개
이 글을 통해 전세 계약 시 불안감을 해소하고 안전하게 계약을 진행할 수 있는 방법에 대해 알아볼 수 있을 것입니다.
전세사기 유형
(유형 1) 깡통 전세 사기
깡통 전세 사기는 일반적으로 전세금을 받고 집주인이 되었다고 주장하며 거주자나 임차인으로부터 월세나 관리비 등을 수취하는 사기 행위를 말합니다. 실제로는 해당 집주인이 아니거나 소유권을 갖지 않은 사람이 전세금을 받고 사기를 저지르는 것입니다.
깡통 전세 사기의 흔한 예시는 중개사나 부동산 업체를 통해 전세 계약을 체결한 후, 전세금을 입금하고 집을 사용하려고 할 때 문제가 발생하는 경우입니다. 집주인으로부터 월세를 받을 수 없거나 집에 대한 소유권이 없는 것이 드러나는 상황이죠. 이렇게 사기를 당한 경우, 전세금을 돌려받기 어렵고 법적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.
깡통 전세 사기를 예방하기 위해서는 신뢰할 수 있는 중개사나 부동산 업체를 선택하고, 계약서와 관련 문서를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 또한 집주인의 신원과 소유권 여부를 확인하는 절차를 거치는 것도 좋은 방법입니다. 만약 전세금을 입금하기 전에 의심스러운 점이 있다면, 법률 전문가나 관련 기관에 상담을 요청하는 것도 도움이 될 수 있습니다.
확인! 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생됩니다. 집주인이 갭투기로 사들인 주택의 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약을 맺는 것을 말합니다.
(유형 2) 건물 “ALL” 전세 사기
건물 “ALL” 전세 사기는 깡통 전세 사기의 한 형태입니다. “ALL”은 “Advance Lease and Loan”의 약자로, 이 사기 방식은 전세금을 받은 사기꾼이 그 돈을 투자 등의 명목으로 사용하면서 월세를 지불해주는 것처럼 속이는 방법입니다.
일반적으로 “ALL” 전세 사기는 부동산 중개 업체나 중개인이 이용하는 경우가 많습니다. 사기꾼은 가짜 계약서나 가짜 집주인의 정보를 제시하며 임차인을 유인합니다. 전세금을 받은 사기꾼은 그 돈을 투자 등의 명목으로 사용하거나 개인적인 용도로 돈을 쓰게 됩니다. 그러면서도 임차인에게는 월세를 지불해주는 척을 하여 신뢰를 쌓습니다. 하지만 언젠가는 사기가 들통나게 되고, 임차인은 전세금을 되찾지 못하고 피해를 입게 됩니다.
“ALL” 전세 사기를 예방하기 위해서는 중개사나 부동산 업체를 선택할 때 신뢰할 수 있는 업체를 선택하는 것이 중요합니다. 계약서와 관련 문서를 꼼꼼히 확인하고, 집주인의 신원과 소유권을 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 또한 전세금을 입금하기 전에 의심스러운 점이 있다면, 법률 전문가나 관련 기관에 상담을 요청하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 주의와 조심을 기울여 거래를 진행하는 것이 사기 피해를 예방하는 데 도움이 됩니다.
확인! 금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정됐다면 전세금을 받기 어렵습니다.
(유형 3) 전.월세 이중계약
전·월세 이중계약은 부동산 거래에서 흔히 발생하는 불법적인 행위입니다. 이중계약은 일반적으로 전세나 월세를 계약서에 명시된 금액보다 낮게 기재하여 계약을 체결하는 것을 말합니다. 즉, 실제로는 더 높은 금액의 전세나 월세를 받으며, 거래 당사자들 사이에서 비공식적인 계약을 체결하는 것입니다.
전·월세 이중계약은 일반적으로 집주인이나 중개인이 이용하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 월세로 약속된 금액보다 실제로는 더 높은 월세를 받으며, 그 차액을 현금으로 받거나 다른 계좌로 이체하는 등의 방법을 통해 비공식적인 계약을 체결합니다. 이렇게 이중계약을 체결하면 월세를 지불하는 입주자는 실제로는 더 많은 금액을 지불하게 되고, 이로 인해 입주자의 경제적인 부담이 커지게 됩니다.
전·월세 이중계약은 불법적인 행위로 간주되며, 거래 당사자 모두에게 법적인 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 부동산 거래를 진행할 때에는 계약서와 관련 문서를 꼼꼼히 확인하고, 신뢰할 수 있는 중개사나 부동산 업체를 선택하는 것이 중요합니다. 만약 이중계약 의심이 있다면, 법률 전문가나 관련 기관에 상담을 요청하여 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다. 거래의 투명성과 합법성을 유지하여 피해를 방지하는 것이 중요합니다.
(유형 4) 동일 물건 이중~삼중 계약
동일물건 이중·삼중 계약은 부동산 거래에서 사용되는 용어로, 하나의 부동산 물건에 대해 여러 명의 임차인 또는 구매자와 계약을 체결하는 상황을 말합니다. 이는 일반적으로 부동산 소유자가 여러 명의 임차인 또는 구매자에게 동일한 물건에 대해 계약을 체결하는 것을 의미합니다.
예를 들어, 부동산 소유자가 한 층의 아파트를 동시에 여러 명의 임차인에게 전·월세 계약을 체결하는 경우를 이중 계약이라고 합니다. 이렇게 하나의 아파트를 여러 명에게 임대해서 월세를 받는 것이 가능하도록 계약을 체결하는 것입니다. 마찬가지로 동일물건에 대해 세 명 이상의 계약을 체결하는 경우를 삼중 계약이라고 합니다.
동일물건 이중·삼중 계약은 부동산 거래에서 불법적인 행위로 간주됩니다. 이는 계약서에 명시된 내용과는 다르게 여러 명의 임차인 또는 구매자와 비공식적인 계약을 체결하는 것으로, 모든 계약 당사자에게 법적인 문제를 야기할 수 있습니다. 이러한 행위는 거래의 투명성과 신뢰성을 훼손시키며, 모든 관계자에게 피해를 줄 수 있습니다.
부동산 거래를 진행할 때에는 항상 거래의 합법성과 투명성을 유지하는 것이 중요합니다. 계약서와 관련 문서를 꼼꼼히 확인하고, 신뢰할 수 있는 중개사나 부동산 업체를 선택하는 것이 좋습니다. 만약 동일물건 이중·삼중 계약 의심이 있다면, 법률 전문가나 관련 기관에 상담을 요청하여 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다. 거래의 합법성과 정당성을 유지하여 모든 관계자의 이익을 보호하는 것이 필요합니다.
확인! 집주인이나 공인중게사가 이중~삼중 전세 계약을 하여 여러명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요합니다.
(유형 5) 신탁사 소유 건물 사기
신탁사 소유 건물 사기는 부동산 거래에서 흔히 발생하는 사기 형태 중 하나입니다. 이 사기는 일반적으로 부동산 신탁사나 중개사 등을 통해 이루어지며, 소유자가 아닌 사람이 자신이 소유한 것처럼 거짓 정보를 제공하여 거래를 진행하는 것입니다.
신탁사 소유 건물 사기는 일반적으로 다음과 같은 절차로 이루어집니다. 먼저, 사기꾼은 부동산 신탁사 업체로서의 척도 내어 소유자를 사기로 유인합니다. 그리고 해당 부동산을 신탁사 소유 건물로 등록하고, 중개사나 중개인을 통해 거래를 진행합니다. 사기꾼은 거짓된 정보를 제공하여 자신이 소유한 것처럼 거래를 체결하고 계약서 등을 조작하여 소유권을 주장합니다. 이렇게 사기꾼은 거래 상대방으로부터 대금을 받을 수 있게 되며, 소유자가 아닌 사람이 실질적인 이익을 얻게 됩니다.
신탁사 소유 건물 사기를 예방하기 위해서는 거래 상대방의 신원과 신탁사의 신뢰성을 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 거래 시 계약서와 관련 문서를 꼼꼼히 확인하고, 소유자 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다. 또한 의심스러운 점이 있다면 법률 전문가나 관련 기관에 상담을 요청하여 적절한 조치를 취하는 것이 필요합니다. 거래의 투명성과 합법성을 유지하여 사기 행위로부터 예방하고, 자신의 이익을 보호하는 것이 중요합니다.
확인! 신탁물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어선 안되며 신타갓에 정확한 사실관계를 문의해야 합니다.
전세사기 예방하는 방법
전세 계약전 확인 사항
공인중게사 사무소의 정상등록 여부 확인
국가공간정보포탈에서 인터넷 확인하고 해당 시.군 부동산 관련 부서로 전화해서 확인
집값 시세 확인
국가교통부 실거래가 공개 시스템, KB부동산 등에서 집값 시세 확인
임대물건에 대한 서류 확인
건축물 대장 : 소제지, 소유자, 면적 등의 정보 확인
등기부등본 : 건축물대장의 주소와 대조, 소유자을구”근저당권”, “선순위권리관계”확인
-압류.가압류 : 집주인이 빌린 돈을 갚지 않아 돈을 빌려준 사림이나 법인이 대신 이 집으로 돌려받겠다고 신청한 경우를 말하는데 집주인이 경제적으로 어려운 상황이라는 뜻으로 볼 수 있습니다.
-가등기 : ‘소유권 이전 청구권 가등기’가 기록돼 있다면 집이 다른 사람에게 넘어갈 예정이라는 의미입니다. 소유권이 정확히 어떻게 되는 건지 반드시 확인한 후 계약을 진행해야 합니다.
-근저당권 : 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리면 근저당권이 설정된다. 근저당이 잡힌 금애과 전체 보증금을 합한 금액이 집값의 80% 아래여야 안전하다고 평가합니다.
-전세권 : 그 집을 소유하지 않아도 사용하면서 생기는 수익을 가질 수 있는 권리를 말합니다. 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 설정해 놓았을 가능성이 있습니다. 따라서 전세권이 기재되어 있음면 계약을 다시 고려해야 합니다.
납세증명서 : 국세, 지방세 체납 여부 확인
등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인 : 신분증 확인 필요
대리인이 온 경우 : 위임장 및 인감증명서, 집주인 신분증 확인
부동산 안전도 분석 플랫폼 : 내집스캔으로 확인 분석하기 : (계약 안전도 등급 확인하기, 임대인 정보, 전월세 사고 신고 접수 이력, 전세자금 대출 가능 여부)
안심전세 어플 활용하기 : 주택도시보증공사에서 제공하는 어플(주택시세조회, 위험성판단, 집주인 조회 등)
전세 계약시 확인 사항
계약 시에는 전세보증금 반환 조건, 계약기간, 계약갱신 등을 명확하게 이해하고 계약서에 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 또한 계약서는 반드시 복사본을 받아두어야 합니다.
전세 계약시 주택임대차 표준계약서로 작성하기
주택임대차 표준계약서는 주택을 임대할 때 사용되는 표준화된 계약서입니다. 이는 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확하게 정의하고, 거래의 투명성과 합법성을 보장하기 위해 필요합니다. 주택임대차 표준계약서의 중요성은 다음과 같습니다:
- 권리와 의무의 명확한 정의: 주택임대차 표준계약서는 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확하게 정의합니다. 임대료, 보증금, 임대기간, 임대조건 등에 대한 내용이 명시되어 있어 양측이 동의한 조건에 따라 거래가 이루어질 수 있습니다. 이를 통해 양측의 이해관계를 명확히 하고, 잠재적인 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 법적 보호: 주택임대차 표준계약서는 법적으로 보호받을 수 있는 근거가 됩니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 권리와 의무에 대한 내용이 명시되어 있으며, 이를 토대로 분쟁 발생 시 법적인 기준으로 삼을 수 있습니다. 이는 양측의 이익을 보호하고, 공정한 거래를 유지하는 데 도움을 줍니다.
- 거래의 투명성과 신뢰성: 주택임대차 표준계약서는 거래의 투명성과 신뢰성을 제공합니다. 표준화된 양식을 사용하면 양측이 동일한 조건에 따라 거래를 진행하게 되므로, 임대인과 임차인 간의 혼동이나 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한 표준계약서는 법적으로 인정받을 수 있는 문서로서 거래의 신뢰성을 높여줍니다.
확인! 주택임대차 표준계약서는 주택 임대 거래 시 필수적으로 사용되는 문서입니다. 이를 통해 거래 당사자들은 자신의 권리와 의무를 명확히 알 수 있고, 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 주택 임대 시에는 주택임대차 표준계약서를 작성하여 거래를 진행하는 것이 좋습니다.
전세 계약후 확인 사항
계약 당일 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 발급
주택 전월세 신고 : 확인! 시지역만 해당, 보증금 6천만원, 월차임 30만원 초과하는 경우
전세보증금 반환보증 가입 : (HUG주택도시 보증공사, SGI 서울보증, HF한국주택금융공사)
전세 계약 체크 리스트
- 주변 매매가, 전세가 확인 : 인터넷 or 인근 부동산 방문
- 주택임다차표준계약서 : 임차인의 보증금 보호를 위한
- 선순위 채권 규모 확인 : 전세 보증금 피해 발생 대비
- 임대인의 세금 체납 확인 : 발생시 변제 받을 수 있음을 가늠
- 선순위 보증금 확인 : 피해시 변제 금액 가능
- 임대차 신고하기 : 임대차 신고는 법적 의무
- 주민센터 방문 전입신고 : 전입신고는 법적 의무
- 전세보증금 반환보증 : 전액을 보증기관에서 반환
결론
오늘 우리는 “전세사기 예방하는 방법”에 대해 알아보았습니다. 전세 계약 시 필요한 확인사항과 유의사항을 통해 전세사기를 예방하고, 안전하게 전세 계약을 진행하는 방법을 알아보았습니다. 이를 통해 전세 계약 시 불안감을 줄이고, 보다 안전하게 계약을 하실수 있습니다.